Налог на сдачу квартиры в аренду

Нужно ли платить налог с аренды квартиры

Граждане Российской Федерации обязаны декларировать большую часть доходов и с них уплачивать налог. К таким доходам, в том числе, относится сдача квартиры в аренду. То есть предоставление своей жилплощади в возмездное пользование подлежит налогообложению.

Существует популярный миф, что при заключении договора на 11 месяцев арендодатель может не платить налог при сдаче квартиры в аренду. Это не так. Короткий договор дает право собственнику не регистрировать договор в Росреестре, и не более того. Но без уплаты налогов не обойтись.

Анастасия Чернова

Налоговый консультант • Стаж 10 лет

Задать вопрос

Обращайтесь к нашим экспертам, и мы поможем вам задекларировать доход и уплатить НДФЛ с аренды квартиры. Мы проверим документы, за два дня заполним декларацию 3-НДФЛ и предоставим вам в формате pdf и xml.

Способы уплаты НДФЛ за аренду

Арендодатель может выбрать несколько путей легализации своей деятельности. Для каждого варианта налог за сдачу жилья считается по разным процентным ставкам:

Расскажем подробнее, какие существуют способы уплаты, чем один отличается от другого, и когда нужно заполнять 3-НДФЛ для декларирования дохода от сдачи квартиры.

Способ 1: жилое помещение сдает в аренду физическое лицо

Первый способ — платить налог на сдачу недвижимости как обычное физическое лицо.

Если собственник получает от квартирантов арендную плату, ему необходимо оформить сдачу квартиры в аренду, задекларировать доход через налоговую и уплатить НДФЛ.

Налогообложение аренды квартиры у физ лица осуществляется по окончании налогового периода, то есть на следующий год после получения дохода. Если жилая недвижимость сдается в 2024 г., значит подоходный налог нужно уплатить в 2025 г.

Налог от сдачи квартиры в аренду для физического лица рассчитывается по ставке 13% на доход от годовой арендной платы.

Сначала заполняется бланк декларации 3-НДФЛ, который надо до 30 апреля передать в налоговую инспекцию по месту основной регистрации, а затем уплачивается сумма, рассчитанная с годового дохода.

Арендодателю/наймодателю нужно быть готовым внести сразу сумму, равную полуторамесячной арендной плате, и даже чуть более.

Документы в инспекцию можно отправить по почте заказным письмом с описью вложения, отнести лично в ИФНС, переслать через онлайн-сервис «Налогия» или через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Рассчитайте свою сумму Калькулятор налоговых вычетов

Способ 2: налог при сдаче квартиры платится предпринимателем на УСН

Второй способ — платить налог на доход от аренды как индивидуальный предприниматель. В отличие от НДФЛ, который оплачивается один раз в год по окончании налогового периода, платежи по УСН придется осуществлять каждый квартал. Но декларирование дохода, то есть подача декларации 3-НДФЛ, осуществляется в те же сроки — до 30 апреля следующего года.

НДФЛ со сдачи квартиры в аренду для ИП на упрощенной системе налогообложения — 6% от годовой арендной платы.

С одной стороны, этот способ более привлекателен, чем уплата НДФЛ физическим лицом. Но нужно не забывать, что, во-первых, необходимо получить статус ИП — а это дополнительные расходы, и, во-вторых, придется уплачивать обязательные взносы.

Причем страховые взносы платятся вне зависимости от наличия или отсутствия дохода. И если вы оформите ИП, а жилье не будет сдаваться, или между квартирантами у вас возникнет несколько месяцев простоя, взносы платить все равно придется.

В итоге ИП Алексеев будет платить налог при сдаче квартиры в размере 123 тыс. рублей. Это значительно меньше, чем НДФЛ, который мы показали в примере выше (234 тыс. рублей).

Способ 3: патентная система налогообложения

Третий способ, чтобы заплатить налог на сдаваемую квартиру — использовать патент.

Индивидуальный предприниматель может купить патент на определенный вид предпринимательской деятельности. Например, на сдачу жилья в наём. Патент выдается на срок 6-12 месяцев.

В отличие от УСН, 6-процентным налогом облагается не фактический доход, а его предполагаемая сумма. Планируемый доход и стоимость патента зависят от месторасположения и площади объекта недвижимости, и могут значительно отличаться в Москве и регионах.

Итого ИП Алексеев будет ежегодно платить 87 тыс. рублей.

Определить, сколько будет стоить патент, можно на сайте ФНС в разделе Расчет стоимости патента.

Согласно Федеральному закону от 31.07.2023 № 389‑ФЗ стоимость патента можно снизить на страховые взносы. Для этого в ИФНС необходимо отправить уведомление, форма которого утверждена приказом налоговой службы от 26.03.2021 № ЕД-7-3/218@ и применяется в 2023 году.

Способ 4: для самозанятых

Четвертый способ — получить статус самозанятого. В этом случае НДФЛ еще меньше.

Если жилая недвижимость сдается самозанятым в аренду физическому лицу, то налог считается по ставке 4%, а если юридическому — 6%.

Налог на профессиональный доход можно снизить за счет налогового вычета в размере 10 тыс. рублей. До тех пор, пока налоговый вычет за аренду квартиры не будет исчерпан, самозанятый платит 3% при взаимоотношении с физлицом, и 4% — оплата налога за сдачу квартиры юридическому лицу.

Существует ограничение по максимальной сумме дохода в год — она не должна превышать 2,4 млн рублей. Только в этом случае можно использовать НПД. Еще одно условие: для такого вида налогообложения сдавать можно только квартиры, комнаты и другую жилую недвижимость. Сдача коммерческих помещений — офисов, апартаментов, складов и т.п. — в список разрешенных видов деятельности для самозанятых не включена.

Самозанятые не декларируют свой доход, то есть не заполняют декларацию при сдаче недвижимости в аренду. Также они не платят страховые взносы.

Зарегистрировать статус самозанятого очень просто — через приложение «Мой налог». Там же будет автоматически начисляться налог, который необходимо оплачивать ежемесячно.

При сдаче квартиры нужно знать, чем грозит уклонение от налогов, как работает система штрафов и почему декларирование такого вида налогов выгодно для арендодателя. Кроме того, что это единственно правильная и законная схема получения дохода, расскажем о ее преимуществах.

Образец заявления

Виды налоговых вычетов

Скачать

Читайте также Налоговый вычет для самозанятых граждан

Как выгоднее заплатить налог за аренду

Подведем итог наших расчетов. Мы рассмотрели один и тот же пример, когда за 150 тыс. рублей в месяц сдается квартира площадью 70 м2 в Москве в районе Печатников. Месторасположение и площадь важны для определения стоимости патента.

Какой налог будет платить арендодатель за сдачу квартиры в зависимости от способа уплаты:

Как видите, самый выгодный способ сдачи в аренду жилого помещения — получить статус самозанятого. В этом случае при использовании налогового вычета ставка налога составит 3 или 4 процента.

Что будет, если не платить налог

Прежде всего, это налоговое нарушение. Если ФНС узнает о том, что собственник сдает недвижимость и не отчисляет налоги с этого дохода, ему будет выставлена вся сумма долга за последние три года. Кроме уплаты налога за сдачу квартиры дополнительно придется оплатить штраф в размере 20% от долга.

Если нарушитель проигнорирует указание налоговой службы и не выплатит долг, ФНС подаст на него в суд. Итогом могут стать пустые банковские счета, так как с них спишут все долги, и арест недвижимости.

На первый взгляд кажется, что можно легко избежать внимания налогового органа. Это не так. Информация о том, что кто-то не платит налог за аренду жилья, может поступить от соседей, от управляющей компании или ТСЖ. Этой информацией может заинтересоваться участковый инспектор полиции и передать ее в налоговую инспекцию.

Доказать факт нарушения несложно — инспекция может запросить банковские выписки со счетов собственника и обнаружить регулярные поступления от конкретного лица. Завершить процесс расследования и выставить собственнику весь неуплаченный налог со сдачи квартиры в аренду — дело техники.

Анастасия Чернова

Налоговый консультант

Чтобы избежать штрафов со стороны ФНС, обращайтесь к нашим экспертам: мы поможем вам задекларировать доход, рассчитаем налоги, в течение двух дней мы заполним декларацию и самостоятельно отправим в вашу ИФНС.

Аренда или наём — как правильно?

Существует два вида временного владения и пользования или временного пользование имуществом — по арендному договору и по договору найма (ст. 606 ГК РФ).

Договор имущественного найма заключается между двумя физическими лицами (ст. 671 п. 1 ГК РФ), а также в том случае, если физическое лицо снимает жилье у юридического лица. Несмотря на привычный термин «аренда», применять его в этом случае нельзя.

Арендный договор оформляется в том случае, если арендатором выступает юридическое лицо (ст. 671 п. 2 ГК РФ). И не важно, у кого организация снимает жилье — у частного лица или такого же юридического — договор между ними считается арендным.

Взаимоотношения по арендному договору регулируются гл. 34 ГК РФ, а по договору найма — гл. 35 ГК РФ.

Если договор заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это правило относится как к договору найма, так и к аренде.

Договор аренды квартиры и договор найма практически идентичны. Различие только в терминологии:

• В договоре найма тот, кто предоставляет жилплощадь, называется наймодатель, а в договоре аренды — арендодатель. И тот и другой получает вознаграждение, размер которого указывается в договоре.
• Тот, кто снимает жилье, при найме называется наниматель, а при аренде — арендатор.

Также есть различия, на которые указывает Гражданский кодекс:

По сроку действия договора: если в арендном он не указан, то договор считается бессрочным и действует до момента расторжения. Если срок действия договора не указан при найме, то максимальный срок составляет 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

По составу жильцов: в арендуемом жилье не указываются конкретные лица, так как недвижимость может использоваться как временная служебная жилплощадь, и жильцы могут меняться. В наемном жилье могут проживать только лица, указанные в договоре найма и их несовершеннолетние дети (ст. 677, 679 и 680 ГК РФ). Пускать других людей для проживания можно только с разрешения наймодателя.

Частые вопросы

Заключение эксперта

Платить налог на сдачу квартиры в аренду в 2024 году — обязанность, а не добровольный выбор. Мы рассказали, чем грозит игнорирование этой обязанностью, что стоит предусмотреть, какие существуют способы снизить размер выплаты. Будьте аккуратны при налогообложении собственности, если заключаете договор с квартиросъемщиками!