Когда продажа подаренной квартиры облагается налогом
Доход с продажи имущества облагается налогом — НДФЛ (гл. 23 НК РФ). Ставка налога составляет 13%. Но в некоторых случаях законодательство позволяет значительно снизить размер налога при продаже или не платить его вовсе.
Чтобы понять, облагается ли налогом продажа после дарения недвижимости, необходимо учесть следующее:
- От кого было дарение — от близкого родственника или чужого, с точки зрения закона, человека;
- Сколько подаренная квартира находилась в собственности продавца до продажи.
Для безналоговой продажи установлен 5-летний минимальный срок владения недвижимостью. По истечении этого срока продавец освобождается от уплаты 13% вне зависимости от суммы сделки.
При этом есть исключения, когда жилую недвижимость можно продать без налога через 3 года.
|
3 года |
5 лет |
|
Дар от близкого родственника |
Во всех остальных случаях |
|
Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки в собственности нет еще одной квартиры. Или первая квартира продается в течение 90 дней после покупки второй. |
Срок владения квартирой, полученной в дар от близкого родственника
Жилье, полученное по договору дарения от близкого родственника или члена семьи, можно продать без уплаты налога через три года после оформления дара в собственность.
Близкими родственниками считаются супруги, родители, дети, сестры, братья, бабушки, дедушки, внуки.
Пример
Иванов в 2020 г. получил от бабушки квартиру по договору дарения. В 2024 г. он ее продал. В 2025 г. ему не придется платить налог с продажи квартиры, подаренной близким родственником, так как прошло более трех лет с момента оформления подарка в собственность.
Не платить налог с продажи квартиры по дарственной не от члена семьи разрешено через 5 лет после оформления подарка в собственность.
Для единственного жилья установлен трехлетний срок. Продать подаренную квартиру без уплаты налога можно в том случае, если на момент продажи прошло не менее 3 лет владения и продается единственное жилье.
Пример
Петрову в 2020 г. по договору дарения от дяди досталась трехкомнатная квартира. В 2024 году он решил ее продать, и это было его единственное жилье. После продажи квартиры, полученной по дарению, Петрову не нужно будет платить НДФЛ, несмотря на то, что дядя — не близкий родственник.
Налог с продажи подаренной квартиры ниже кадастровой стоимости
При расчете налога сравниваются две стоимости — та, что указана в договоре купли-продажи и 70% от кадастровой стоимости. Налог уплачивается с большей суммы.
Пример
Сидоров за 1 млн продает квартиру, подаренную 2 года назад тетей по договору дарения. Кадастровая стоимость недвижимости составляет 2 млн рублей. Значит, налогообложение подаренного имущества по дарственной рассчитывается с 70% от 2 млн, а не 1 млн.
Снижать реальную стоимость в ДКП нет смысла. В любом случае платить налог при продаже подарка придется с большей из сумм — либо со стоимости по ДКП, либо с 70% кадастра. Продажа дарственной квартиры по заниженной цене — риски как для продавца, так и для покупателя.
Как уменьшить налог при продаже подаренной недвижимости
Чтобы законно снизить налогооблагаемый доход, нужно выбрать один из способов:
- Применить налоговый вычет;
- Использовать расходы дарителя-родственника;
- Использовать доход, с которого был уплачен НДФЛ при получении подарка.
Помните, что по одному объекту недвижимости можно применить только одну льготу. Ниже — подробно о каждом из способов.
Налоговый вычет при продаже подаренной квартиры
Право на имущественный налоговый вычет имеет резидент РФ — физическое лицо, находящееся на территории России не менее 183 дней в течение отчетного года (ст. 220 НК РФ). Больше ограничений по этому виду налоговой льготы нет, и ее можно применить при продаже жилья вне зависимости от родственных связей дарителя и получателя подарка.
Налоговый вычет снижает налогооблагаемый доход, полученный от продажи подарка, и налогоплательщик получает возможность законным образом заплатить налог с меньшей суммы.
Максимальный размер налогового вычета при продаже квартиры составляет 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть вы можете уменьшить сумму, полученную от продажи жилья, на 1 млн и заплатить 13% НДФЛ с остатка.
Пример
Захарову подарили дом, который он продал за 2,5 млн рублей. НДФЛ составит 325 тыс. (2 500 000 * 13%). Но Захаров уменьшает доход на 1 млн и платит 13% с 1,5 млн. Итого к уплате 195 тыс.
Если подаренное жилье продается за 1 млн рублей или дешевле, доход от такой сделки не декларируется вне зависимости от срока владения подарком. Подавать декларацию в инспекцию и уплачивать 13% не нужно. При этом не забывайте про кадастровую стоимость. Если 70% от кадастра больше 1 млн, то нужно будет задекларировать сделку и на разницу заплатить налог.
Пример
Селиванов после дарения стал владельцем доли, которую через год продал за 900 тыс. При этом 70% от кадастровой стоимости доли составляет 1,2 млн рублей. Селиванову придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог с продажи доли с 200 тыс. рублей, несмотря на то, что стоимость самой сделки менее 1 млн рублей.
Продажа квартиры, подаренной близким родственником
Если квартиру подарил близкий родственник или член семьи, то для снижения налогооблагаемого дохода, полученного от продажи подарка, можно использовать расходы дарителя на покупку этой недвижимости (абз. 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пример
Отец купил комнату за 2 млн и подарил сыну. Сын через год продал жилье за 2,5 млн. Он может применить вычет в 1 млн и уплатить 13% с 1,5 млн. Но сын использует документы отца, подтверждающие расходы по приобретению этой комнаты, и заплатит 13% с 500 тыс.
Расходы дарителя на покупку квартиры должны быть документально подтверждены. Дополнительно, чтобы у инспектора не возникло вопросов, можно приложить документы, подтверждающие родство с дарителем.
Продажа квартиры, подаренной НЕ близким родственником
Если жилая недвижимость получена по договору дарения от постороннего человека, значит при получении подарка был уплачен налог. В этом случае доход от продажи подарка можно уменьшить на сумму дохода, с которой был уплачен НДФЛ при получении подарка (абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пример
Бочкин получил по договору дарения от дяди квартиру стоимостью 3 млн и уплатил 390 тыс. НДФЛ. Через год он продает жилье за 3,5 млн. Бочкин может уменьшить доход на 3 млн, и заплатить налог с 500 тыс., то есть 65 тыс. рублей.
После минимального срока владения отчитываться перед ФНС не нужно вне зависимости от размера дохода. Если же минимальный срок не истек, декларация 3-НДФЛ подается, даже если после применения вычета или уменьшения дохода на расходы получился нулевой НДФЛ. Исключение — если стоимость продаваемого объекта 1 млн и меньше.
Кроме того для снижения налогооблагаемого дохода вы можете использовать налоговый вычет на покупку новой квартиры, если в одном году продаете подаренное жилье и покупаете новое, и при условии, что у вас есть право на вычет.
Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе
Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС
Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ
Сроки предоставления налоговой декларации
Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. А заплатить 13% нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.
Если вы продали имущество после дарения в 2024 г., подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2025 г., а заплатить налог до 15 июля 2025 г.
Какие потребуются документы
Чтобы задекларировать доход и уплатить налог на продажу даренной квартиры, необходимо передать в ФНС по месту регистрации следующие документы:
- Декларацию 3-НДФЛ;
- Документы, подтверждающие факт продажи дарения (например, ДКП);
- Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Отправить документы в инспекцию можно через онлайн-сервис «Налогия», через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, по почте заказным письмом или отнести лично.
Скачать Частые вопросы
Да. Так как дарение было не от близкого родственника, и это не единственное ваше жилье, то минимальный срок для безналоговой продажи составляет 5 лет.
Если ваш брак не зарегистрирован, то вам придется уплатить 13% от кадастровой стоимости. НДФЛ не платится только после дарения родственнику, а супруги в не зарегистрированном браке таковыми не считаются.
Так как брат — близкий родственник, минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.
Заключение эксперта
Налог при продаже подаренной квартиры в 2025 году зависит от срока владения жильем и родственных связей с дарителем. Если этот срок превысил минимально допустимый (три или пять лет), продавец освобожден от декларирования дохода и уплаты НДФЛ.
Налог можно законным путем уменьшить за счет одного из вариантов: налогового вычета в 1 млн рублей; расходов дарителя, если это продажа квартиры после дарения от близкого родственника; налога, уплаченного при получении подаренного имущества, если даритель — чужой человек.
