Когда нужно платить налог
После продажи недвижимости, включая квартиру, дом, земельный участок и прочее, необходимо уплатить налог — 13% от вырученного дохода. Эти деньги идут в бюджет государства. При этом не важно, кому именно была продана недвижимость — близкому родственнику или чужому человеку.
В строго установленные сроки продавец-физическое лицо обязан подать декларацию 3-НДФЛ и отчитаться перед налоговым органом.
Например, продали жилую недвижимость за 3 миллиона — 13% от этой суммы (390 тыс. рублей) придется заплатить в качестве НДФЛ.
Когда не нужно платить НДФЛ при продаже квартиры
Если собственник до продажи владел недвижимостью дольше минимального срока, налог с продажи квартиры родственнику не платится (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Для жилья таким сроком является 3 года и 5 лет.
|
Срок владения 3 года |
Срок владения 5 лет |
|
Квартира — подарок от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги) |
Во всех других случаях |
|
Квартира получена по наследству |
|
|
Квартира стала собственностью после приватизации |
|
|
Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением |
|
|
Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй. |
Пример
В 2024 г. Ильина продает брату квартиру, которую покупала в 2021 г.. Она не будет платить 13% НДФЛ, так как это ее единственное жилье, и его можно продать без налога через три года владения. И не важно, сделка была между близкими родственниками или между чужими людьми.
Как уменьшить налог при продаже квартиры близкому родственнику
При продаже квартиры можно законно сэкономить на уплате НДФЛ. Есть два варианта, как это сделать.
Применить налоговый вычет в 1 млн рублей
По закону вы можете уменьшить свой доход от реализации жилой недвижимости родственнику на 1 миллион рублей. То есть заплатить 13% с остатка (пп.1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пример
Ухов продал дом тете за 1,5 млн. Налог составит 13% от дохода, то есть 195 тыс. рублей. Ухов может применить вычет, и уплатить налог не с 1,5 млн, а с 500 тыс., то есть 65 тыс. рублей.
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками, как и между чужими людьми, обязательно декларируется. То есть заполняется декларация 3-НДФЛ и передается в налоговую инспекцию. При этом не имеет значения, нужно ли по результату сделки между родственниками платить налог, или он получился нулевым.
Уменьшить доходы на расходы
Продавец может уменьшить доход от продажи квартиры родственнику на сумму расходов, связанных с приобретением этой же недвижимости. То есть от тех денег, что он получил при продаже недвижимости, можно отнять деньги, потраченные в прошлом на приобретение этой же недвижимости. В результате налог с продажи недвижимости уплачивается с полученной разницы.
Затраты на покупку необходимо подтвердить договором и платежными документами (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пример
Два года назад Лапшин купил квартиру за 4 млн и сейчас продает ее родственнику за 5 млн. Вместо вычета он имеет право уменьшить доходы от продажи на расходы на покупку. В результате он заплатит 13% с 1 млн.
Как и в первом варианте, сделка между близкими родственниками, как и между далекими родственниками или чужими людьми, обязательно декларируется. Необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ, приложить подтверждающие документы и в установленные законом сроки передать в ИФНС по месту постоянной регистрации.
Продажа родственнику подаренной или унаследованной квартиры
Если вы продаете одному родственнику жилплощадь, которую получили по наследству или в подарок от другого родственника, вы можете использовать документы, подтверждающие расходы дарителя или наследодателя на приобретение (абз. 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Так вы уменьшаете налогооблагаемую базу и снижаете размер налога.
Пример
В 2023 г. отец подарил сыну квартиру, которую покупал за 4 млн. В 2024 г. сын продает жилье за 5 млн и использует документы, подтверждающие расходы отца. Налог на продажу будет уплачен в 2025 г. с 1 млн руб.
Но если вы продаете родственнику квартиру, подаренную вам в прошлом чужим человеком, то налог снижаете на ту сумму, что вы уплатили в качестве налога при получении этого подарка.
Пример
Сомовой друг подарил квартиру. Так как они не родственники, при получении подарка она платила 13% от стоимости, указанной в договоре дарения: 4 000 000 * 13% = 520 тыс. рублей. Через два года Сомова продает эту квартиру двоюродной сестре за 5 млн. Так как она квартиру не покупала, использовать расходы на приобретение она не может. А применить вычет в этом случае не выгодно. Но Сомова может использовать ранее уплаченный налог: 13% * (5 000 000 - 4 000 000). В итоге налог составит 130 тыс. рублей.
Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости
При купле-продаже между родственниками налог рассчитывается из одной из стоимостей: той, что указана в договоре купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости. В качестве налоговой базы принимается большая из сумм.
Пример
Попов продал комнату дяде за 1 млн рублей, в то время как ее кадастровая стоимость — 2 млн. Налог придется уплатить с 70% от кадастра — с 1,4 млн руб, то есть 182 тыс.
НДФЛ при продаже квартиры несколькими собственниками
У недвижимости может быть несколько собственников — членов семьи, супругов или владельцев-не родственников. Как при продаже такого жилья применить налоговый вычет и распределить имущественную льготу?
Продается совместная собственность
В такой ситуации квартира продается как единый объект недвижимости и вычет в размере 1 млн рублей применяется ко всему объекту.
Продается долевая собственность
Размер налогового вычета зависит от того, как продается имущество родственнику — по одному договору купли-продажи или по разным.
Если продается один объект недвижимости по единому договору купли-продажи, то вычет на квартиру положен один — 1 миллион. Он распределяется между продавцами в зависимости от размера их долей.
Но если доли продаются по отдельным договорам как отдельные объекты недвижимости, то вычет в 1 млн рублей применяется к каждой доле.
Пример
Петров с братом за 2 млн рублей продают родственникам унаследованную квартиру. Если они продадут ее как единый объект, то применят вычет в 1 млн, распределенный пополам. С остатка в 1 млн им придется уплатить налог. Но если доли будут проданы по отдельности, вычет в 1 млн будет применен к каждой доле, и налог братьям платить не придется.
Какие понадобятся документы
Чтобы отчитаться перед ФНС и уплатить налог, необходимо для инспекции по месту регистрации подготовить следующие документы:
- 3-НДФЛ;
- Документы, подтверждающие сделку (например, ДКП);
- Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Передать документы можно лично, по почте или онлайн через личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС России или через сервис «Налогия».
Скачать Сроки подачи декларации и документы
Задекларировать в ФНС сделку купли-продажи недвижимости между близкими родственниками необходимо до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Уплатить НДФЛ — до 15 июля.
Если недвижимость продана в 2024 г., подать декларацию необходимо до 30 апреля 2025 г. и уплатить 13% до 15 июля 2025 г.
Частые вопросы
Да, нужно, так как тетя не считается близкой родственницей, и минимальный срок владения подаренной ею недвижимостью для безналоговой продажи — 5 лет.
Налог платить не придется, так как после применения налогового вычета налогооблагаемая база станет равной нулю. Декларацию 3-НДФЛ в этом случае подавать также не нужно.
Если квартира была куплена в браке, срок владения начинается с момента оформления права собственности после покупки квартиры, а не с момента получения наследства. Имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым, значит вы собственник квартиры с тех пор, как ее купил ваш муж.
Заключение эксперта
Налог при продаже квартиры родственнику в 2025 г. уплачивается по тем же правилам, что и при сделках между чужими людьми. Вы имеете право снизить налог за счет налогового вычета или использовать расходы на приобретение этого недвижимого имущества в прошлом.
