Условия получения вычета
Можно продать квартиру и купить другую одновременно — такая сделка не лишает права на налоговые льготы.
Если физлицо является резидентом РФ и платит со своих доходов 13-22% в государственный бюджет, то ему разрешено воспользоваться имущественным вычетом при покупке жилья (ст. 220 НК РФ).
|
|
Обязательный статус |
|
1. |
Налоговый резидент РФ |
|
2. |
Плательщик НДФЛ по ставке 13-22% |
Для возникновения права на вычет при продаже требования проще — достаточно быть резидентом РФ. Этот вид льготы доступен безработным и другим лицам без официальных доходов.
С помощью имущественной льготы возможно уменьшить налогооблагаемую базу — доход, с которого выплачивается 13%. Другой вариант предполагает возврат подоходного налога, уплаченного ранее.
Как уменьшить налог
Продать жилье без уплаты налога получится в том случае, если эта жилплощадь находилась в собственности дольше минимального срока владения. Таким сроком могут быть 3 или 5 лет.
Минимальный срок не менее 3 лет в собственности считается для жилой недвижимости, которая попадает под одно из условий:
- недвижимость получена в дар от близкого родственника или члена семьи или по наследству;
- жилье стало собственностью вследствие приватизации;
- квартира досталась вам по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- в случае, если продать первую квартиру сразу после покупки второй — в течение 90 дней.
Налоговый вычет при одновременной покупке и продаже позволяет компенсировать расходы на налоги. Так, чтобы снизить размер НДФЛ при продаже жилья, разрешается воспользоваться вычетом и уменьшить доход на 1 млн рублей. Налог будет рассчитан на остаток.
Пример
Петров готовится купить жилье, но перед этим решил продать старую квартиру за 3,1 млн руб. Чтобы снизить налог, Петров вычел из дохода от продажи 1 млн рублей и заплатил НДФЛ с остатка, то есть с 2,1 млн руб. (3 100 000 – 1 000 000).
Вместо вычета в 1 млн рублей возможно использовать вычет расходов на приобретение. Из дохода при продаже квартиры следует вычесть расходы на покупку этого имущества. Расходы необходимо подтвердить документально. Налог на доход будет рассчитан с разницы.
Пример
Сидоров хочет купить новую квартиру, но сначала нужно продать старую за 3,8 млн руб. Два года назад он покупал ее за 3,5 млн. Вместо уменьшения дохода на 1 млн Сидоров снижает доход на ранее понесенные расходы и будет платить налог с 300 тыс. руб. (3 800 000 – 3 500 000).
Размер вычета
Если планируется одновременная продажа и покупка квартиры, следует воспользоваться правом на имущественный вычет за покупку жилья. С ее помощью получится вернуть налог и компенсировать часть расходов.
Максимальный размер налоговой льготы при покупке жилья равен 2 млн рублей. Вернуть получится до 260 тыс. рублей.
Максимальный размер дополнительной льготы при приобретении недвижимости в ипотеку составляет 3 млн рублей. К возврату разрешается заявить до 390 тыс. руб. за фактически уплаченные проценты по ипотеке.
До 1 января 2014 года максимальный размер имущественной льготы за фактически уплаченные проценты по ипотеке не имел верхнего предела. Для такого жилья расчет НДФЛ осуществляется по старым правилам — на всю сумму процентов.
Основной и вычет на ипотечные проценты разрешается применять одновременно. Таким образом, за покупку жилья максимальная сумма, которую получится вернуть, достигает 650 тыс. руб. (260 000 + 390 000).
Продажа и покупка недвижимости в одном году позволяет компенсировать налог с продажи вычетом, положенным при покупке — то есть разрешен взаимозачет.
Но следует помнить: с помощью льготы за покупку жилья нельзя вернуть денег больше, чем было уплачено за тот же налоговый период в качестве НДФЛ.
Например, если с зарплаты удержано 140 тыс. рублей с 1 января по 31 декабря в качестве подоходного налога, то вернуть больше этой суммы не получится.
Пример
Иванов хочет одновременно продать одну квартиру и купить другую. Старая досталась ему 4 года назад по наследству от бабушки. Налог при продаже ему платить не нужно, так как трехлетний минимальный срок владения унаследованным жильем уже истек.
Срок подачи 3-НДФЛ
Подача декларации и уплата налога при продаже жилья имеет конкретные сроки. Заполнить 3-НДФЛ и передать в инспекцию необходимо до 30 апреля года, следующего после года продажи, а уплатить налог нужно до 15 июля (ст. 229 НК РФ).
Продажа и покупка квартиры в один год отображается сразу в одной декларации при оформлении льгот. Поэтому в эту же декларацию, при уплате налога, включается возврат НДФЛ при покупке новой недвижимости.
Если квартира продана в 2024 г., то подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2025 г., а заплатить 13% до 15 июля 2025 г. Соответственно, продав одну квартиру и купив другую в одном и том же периоде, получится снизить налог с продажи за счет вычета на покупку.
Документы на покупку и продажу
Для того чтобы вернуть подоходный налог или получить вычет за продажу и покупку жилья в одном периоде, требуется собрать определенный пакет документов. Отсутствие важных бумаг может стать причиной отказа в имущественной льготе.
Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе
Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС
Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ
Документы на вычет при покупке квартиры
- декларация 3-НДФЛ;
- справка 2-НДФЛ с работы;
- договор о приобретении недвижимости;
- документ, подтверждающий право на вычет: акт приема-передачи при покупке по ДДУ или выписка из ЕГРН при покупке по ДКП;
- документ о праве собственности;
- платежные документы, подтверждающие оплату.
Если квартира куплена в ипотеку:
- кредитный договор;
- справка банка об уплаченных процентах.
Дополнительно рекомендуем приложить:
- заявление о распределении вычета между супругами — при необходимости;
- график погашения кредита и уплаты процентов по ипотечному договору;
- документы, подтверждающие уплату ипотечных процентов.
Камеральная проверка длится до трех месяцев. Затем в течение 10 дней выносится решение о выплате, и еще месяц потребуется на перечисление средств на счет заявителя.
Задекларировать доход и заявить свое право на имущественный вычет можно через ИФНС по месту прописки — передать документы при визите в офис или сделать это онлайн через Личный кабинет налогоплательщика. Для этого необходимо зарегистрироваться на официальном сайте ФНС России.
Декларация 3-НДФЛ подается по окончании календарного года, в котором было оформлено право собственности по ДКП или подписан акт приема-передачи при покупке по ДДУ.
Скачать Документы на вычет при продаже квартиры
Список документов иной:
- декларация 3-НДФЛ;
- документы, подтверждающие факт продажи, например, ДКП;
- если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то расходы нужно подтвердить документально.
Частые вопросы
Так как сделки происходят в разных налоговых периодах, отчитываться по ним нужно отдельно. Сначала задекларируйте доход от продажи — до 30 апреля 2025 и до 15 июля 2025 уплатите налог. Затем оформите квартиру в собственность, и в 2026 заявите возврат налога.
В 2025 вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и отразить в ней: 3 млн (доход от продажи дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, вам ничего платить не придется.
Из дохода, полученного при продаже квартиры, отнимите расходы мамы на покупку. А если обе сделки — по продаже подарка и покупке новой квартиры — совершены в одном периоде, то дополнительно примените вычет в размере 2 млн рублей на покупку.
Заключение эксперта
Покупка и продажа квартиры в одном налоговом периоде, например, в 2025 году, позволяет применить налоговый вычет. В результате вы уменьшите налогооблагаемую базу и уплатите меньше налога или сможете оформить возврат НДФЛ. Помните, что за один налоговый период подается одна налоговая декларация, в которой отображаются сведения для уплаты налога и получения вычета.
